부동산 계약 파기, 계약금은 누가 갖나: 해약금·배액배상·위약금 정리

계약서에 도장을 찍은 뒤 마음이 바뀌는 일은 생각보다 자주 일어납니다. 매도인은 집값이 오르자 더 받고 싶어지고, 매수인은 대출이 막히거나 더 좋은 매물을 발견합니다. 이때 가장 먼저 튀어나오는 질문이 “계약금은 누가 갖느냐"입니다. 답은 지금이 계약의 어느 단계인지에 따라 완전히 달라집니다.

아래 내용은 2025년 기준 민법과 일반적인 표준계약서를 전제로 한 일반 정보입니다. 실제 분쟁은 계약서 문구와 사실관계에 따라 결론이 달라지므로, 반드시 공인중개사·변호사 등 전문가와 상의하세요.

계약금은 원래 “해제할 권리를 사는 돈”

민법은 계약금을 해약금으로 봅니다. 즉 계약금은 단순한 선금이 아니라, 마음이 바뀌었을 때 계약에서 빠져나오는 대가에 가깝습니다.

• 매수인이 깨는 경우: 이미 낸 계약금을 포기하고 나옵니다.
• 매도인이 깨는 경우: 받은 계약금을 돌려주고 같은 금액을 더 얹어주는 배액배상을 합니다.

계약금 5,000만 원짜리 매매라면, 매수인이 파기하면 5,000만 원을 잃고 매도인이 파기하면 1억 원을 내주게 되는 구조입니다.

언제까지 이 방법이 통하나: “이행의 착수” 전까지

가장 중요한 기준선이 여기입니다. 해약금으로 계약을 푸는 것은 당사자 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 흔히 중도금이 오가면 이 문이 닫힌다고 설명합니다.

그래서 매수인이 “이 집은 꼭 사야겠다” 싶으면 중도금 일자를 앞당기거나 약정일보다 먼저 넣으려 하고, 매도인은 그것을 막으려 하는 신경전이 벌어집니다. 다만 중도금 선지급이 언제나 유효한 것은 아니어서, 이 부분은 사전에 전문가 확인이 필요합니다.

배액배상은 말로 하면 안 된다

매도인이 계약을 깰 때 자주 하는 실수가 “배액배상할 테니 없던 일로 합시다"라는 통보만 하는 것입니다. 해제의 효력을 주장하려면 배액을 실제로 마련해 상대방에게 제공해야 한다는 것이 실무의 원칙입니다. 매수인이 수령을 거부하면 공탁 등 절차를 검토하게 됩니다.

반대로 매수인 입장에서는, 매도인이 돈을 준비해 내밀기 전에 중도금을 지급해 버리면 해제를 막을 여지가 생깁니다. 이 다툼은 하루 단위로 결론이 갈리므로 통화·문자 기록을 남겨두는 편이 좋습니다.

계약금을 일부만 냈다면

“일단 500만 원만 걸고 나머지 계약금은 다음 주에” 같은 방식도 흔합니다. 이때 파기하면 낸 500만 원만 손해 보면 될까요. 그렇지 않을 수 있습니다. 기준이 되는 금액은 실제 건넨 돈이 아니라 계약서에 약정된 계약금이라고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 약정 계약금이 5,000만 원이라면 매도인은 1억 원을 기준으로 배액배상 의무를 질 수 있습니다.

가계약 단계에서의 반환 문제는 성격이 조금 다릅니다. 이 부분은 가계약금 반환 기준 글을 함께 보시면 정리가 됩니다.

위약금·손해배상과는 어떻게 다른가

해약금 해제는 “잘못이 없어도 돈을 내고 빠져나오는 것"입니다. 반면 위약금은 약속을 어겼을 때 물어주기로 미리 정해둔 돈입니다. 표준계약서에는 대개 위약금 조항이 들어 있지만, 문구가 없거나 애매하면 다툼이 생깁니다.

• 손해배상액을 미리 정해둔 경우, 금액이 지나치게 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다.
• 실제 손해가 계약금보다 크다면, 별도 입증을 통해 추가 배상을 다투는 것도 가능합니다.
• 대출 미승인, 임차인 명도 지연처럼 예상되는 변수는 특약으로 “이 경우 계약금을 반환하고 해제한다”고 적어두는 것이 가장 확실합니다.

계약서 작성 단계의 점검 항목은 부동산 계약서 체크리스트에 더 자세히 정리해 두었습니다.

받은 위약금에도 세금이 붙는다

의외로 놓치는 부분입니다. 계약 파기로 받은 위약금이나 배상금은 소득으로 보아 과세될 수 있습니다. 통상 기타소득으로 분류되어 지급하는 쪽이 세금을 떼고 주는 구조가 되며, 금액에 따라 다음 해 종합소득세 신고에도 영향을 줄 수 있습니다. 세율과 신고 방법은 상황별로 다르므로 국세청 자료 확인과 세무사 상담을 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약 다음 날 바로 취소하면 계약금을 돌려받을 수 있나요? A. 정식 계약서를 쓰고 계약금이 오갔다면 하루 만이라도 원칙은 같습니다. 단순 변심이라면 계약금 포기 또는 배액배상 문제가 됩니다. 다만 상대방이 합의해 준다면 조건을 조정해 정리할 수 있습니다.

Q. 매도인이 배액배상을 못 하겠다고 버티면 어떻게 하나요? A. 매수인은 해제를 받아들이지 않고 계약대로 이행하라고 요구할 수 있습니다. 등기 이전을 구하는 소송이나 처분금지가처분 같은 절차가 검토 대상이며, 이 단계에서는 변호사 상담이 필요합니다.

Q. 전세 계약도 같은 원리인가요? A. 계약금을 걸고 계약서를 쓴 임대차도 기본 구조는 같습니다. 임차인이 파기하면 계약금 포기, 임대인이 파기하면 배액배상이 일반적입니다. 다만 이사 일정이 얽혀 실제 손해가 큰 경우가 많아 특약 문구가 더 중요합니다.

정리

계약 파기의 결과는 중도금이 오갔는지를 기준으로 크게 갈립니다. 그 전이라면 계약금 포기 또는 배액배상으로 정리되지만, 그 후에는 원하는 대로 빠져나오기 어렵습니다.

그래서 계약서에 도장을 찍기 전, 대출이 막히거나 일정이 틀어질 가능성을 특약으로 어떻게 처리할지 정해두는 것이 가장 저렴한 보험입니다. 이미 분쟁이 시작됐다면 문자·계좌이체 내역부터 정리한 뒤 전문가를 찾는 것이 순서입니다.