집주인이 보증금을 안 줄 때: 지급명령과 반환소송, 무엇부터 해야 할까
계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않을 때 쓰는 지급명령과 보증금 반환소송의 차이, 절차 흐름, 상황별 선택 기준과 판결 뒤 강제집행까지 정리했습니다.
계약 만료일이 지났는데 집주인이 “새 세입자가 들어와야 준다"며 보증금을 미루는 경우가 적지 않습니다. 내용증명도 보냈고 통화도 여러 번 했는데 진전이 없다면, 이제는 법원 절차를 생각해야 할 때입니다. 이때 가장 많이 거론되는 두 가지가 지급명령과 보증금 반환소송입니다. 이 글에서는 두 절차의 차이와 고르는 기준을 일반 원리 중심으로 정리했습니다.
아래 내용은 2025년 기준 민사소송법·주택임대차보호법의 일반 원리를 바탕으로 한 안내이며, 인지대·송달료 같은 비용과 세부 절차는 바뀔 수 있습니다. 법령은 국가법령정보센터, 절차와 비용은 대법원 전자소송에서 확인하고, 구체적인 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단 상담을 받아 보시기 바랍니다.
법원 절차 전에 먼저 챙길 것
법원 절차를 고르기 전에 지켜야 할 것이 있습니다. 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 한다면, 이사 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인해야 합니다. 그래야 다른 곳으로 주소를 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 자세한 순서는 임차권등기명령 신청 순서를 참고하세요.
또 보증금 반환을 요구한 기록(문자, 통화 녹음, 내용증명)을 모아 두면 어느 절차를 택하든 유리합니다. 내용증명 작성법은 내용증명 보내는 법에 정리해 두었습니다.
지급명령: 서류만으로 빠르게 받는 명령
지급명령은 법원이 변론(재판 기일) 없이, 채권자가 낸 서류만 보고 채무자에게 돈을 지급하라고 명령하는 간이 절차입니다. 집주인이 보증금 액수나 반환 의무 자체를 다투지 않고 “돈이 없어서” 미루는 상황에 잘 맞습니다.
흐름은 단순합니다. 신청서를 내면 법원이 지급명령을 집주인에게 송달하고, 집주인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정됩니다. 확정된 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있어 강제집행의 근거가 됩니다. 전자소송으로 신청할 수 있고, 인지대도 일반 소송보다 적게 듭니다.
다만 약점도 분명합니다. 집주인이 이의신청을 하면 일반 소송으로 넘어가고, 그 사이 시간이 오히려 더 걸릴 수 있습니다. 또 집주인의 주소를 몰라 송달이 안 되는 경우에는 지급명령을 공시송달로 처리할 수 없어, 결국 소송으로 전환해야 합니다.
보증금 반환소송: 다툼이 있을 때의 정공법
집주인이 “원상복구 비용을 빼야 한다”, “계약이 묵시적으로 갱신됐다"처럼 금액이나 반환 시기를 다툰다면 처음부터 소송을 내는 편이 낫습니다. 어차피 이의신청이 들어올 가능성이 높기 때문입니다.
주택임대차보호법은 보증금 반환 청구 소송에 소액사건심판법의 일부 규정을 준용하도록 하고 있어, 보증금 액수와 관계없이 비교적 신속하게 진행되도록 되어 있습니다. 그래도 변론 기일이 잡히고 판결이 나기까지는 지급명령보다 시간이 걸리는 것이 일반적입니다.
한눈에 비교
| 구분 | 지급명령 | 보증금 반환소송 |
|---|---|---|
| 진행 방식 | 서류 심사, 재판 기일 없음 | 변론 기일 진행 |
| 잘 맞는 상황 | 금액·의무에 다툼 없음 | 공제 금액·만기 등 다툼 있음 |
| 비용 | 인지대가 소송보다 적음 | 인지대·송달료 부담이 더 큼 |
| 상대가 이의하면 | 소송으로 넘어감 | 그대로 재판 진행 |
| 상대 주소 불명 | 공시송달 불가 → 소송 전환 | 공시송달 가능 |
| 결과의 효력 | 확정 시 확정판결과 같은 효력 | 판결로 강제집행 가능 |
판결·확정 뒤에는 강제집행
지급명령이 확정되거나 승소 판결을 받아도 집주인이 끝내 돈을 주지 않으면, 그 집에 대해 강제경매를 신청하거나 예금·급여 등 다른 재산을 압류할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 세입자가 보증금 반환 판결 등으로 그 집을 강제경매할 때에는 집을 먼저 비워 주지 않아도 집행을 시작할 수 있도록 되어 있습니다.
경매에서 실제로 얼마를 돌려받을지는 선순위 근저당, 확정일자 순위, 낙찰가에 따라 달라집니다. 전세보증보험에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구하는 길이 더 빠를 수 있으니 함께 확인해 보세요.
자주 묻는 질문
Q. 계약 만료 전에도 지급명령을 신청할 수 있나요? A. 보증금 반환 의무는 원칙적으로 계약이 끝나야 생기므로, 만료 전에는 신청이 받아들여지기 어렵습니다. 만료일과 계약 해지 통지 시점을 먼저 정리해 두세요.
Q. 변호사 없이 혼자 할 수 있나요? A. 지급명령은 전자소송 양식이 잘 갖춰져 있어 혼자 신청하는 경우가 많습니다. 다만 공제 금액 다툼이 크거나 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있다면 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다.
Q. 지연된 기간만큼 이자도 받을 수 있나요? A. 반환이 늦어진 데 대한 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다. 적용 이율과 기산일은 사안마다 달라지므로 신청 전에 법률 상담으로 확인하는 편이 좋습니다.
정리
집주인이 보증금 자체는 인정하면서 미루기만 한다면 지급명령이, 금액이나 만기를 다툰다면 처음부터 반환소송이 효율적입니다. 어느 쪽이든 이사 전 임차권등기명령으로 권리를 지키는 것이 먼저이고, 반환 요구 기록을 꼼꼼히 남겨 두는 것이 이후 모든 절차의 바탕이 됩니다. 비용과 세부 절차는 바뀔 수 있으니, 신청 전 대법원 전자소송 안내를 확인하고 필요하면 변호사·법무사의 도움을 받으시기 바랍니다.