다운계약서·업계약서, 절대 쓰면 안 되는 이유: 과태료부터 세금 추징까지
실거래가와 다르게 쓰는 다운계약서·업계약서의 실제 위험을 정리했습니다. 과태료와 세금 추징, 비과세 배제, 적발 경로와 요구받았을 때의 대응법까지 확인하세요.
계약서에 도장을 찍기 직전, 상대방이 조심스럽게 말을 꺼내는 경우가 있습니다. “세금이 너무 많이 나와서 그러는데, 계약서 금액만 조금 낮춰서 쓰면 안 될까요?” 서로 손해 볼 것 없어 보이고, 실제로 예전에는 흔했던 관행이기도 합니다. 하지만 지금은 전산으로 거래가 관리되는 시대이고, 이 한 줄의 합의가 몇 년 뒤 훨씬 큰 비용으로 돌아오는 경우가 적지 않습니다.
이 글의 제도 설명은 2025년 기준이며, 법령 개정으로 기준과 금액이 달라질 수 있습니다. 실제 사안은 국토교통부 부동산거래관리시스템과 국세청 홈택스에서 확인하고, 세무사·공인중개사 등 전문가 상담을 함께 받으시기 바랍니다.
다운계약서와 업계약서가 뭔가요
둘 다 실제 거래금액과 다른 금액을 계약서와 신고에 적는 행위를 말합니다. 방향만 반대입니다.
다운계약서는 실제보다 낮게 적는 것입니다. 10억 원에 거래하면서 8억 원으로 신고하는 식입니다. 업계약서는 반대로 실제보다 높게 적습니다. 5억 원짜리를 6억 원으로 올려 신고하는 경우입니다.
부동산 매매계약을 하면 계약 체결일부터 일정 기간(2025년 기준 30일) 안에 실제 거래가격을 관할 지자체에 신고해야 합니다. 이때 사실과 다른 금액을 신고하면 부동산 거래신고 관련 법령을 위반한 것이 되고, 그 신고 내용은 그대로 국세청 자료로 넘어갑니다. 단순한 사적 합의가 아니라 신고 의무 위반이라는 점이 핵심입니다.
왜 쓰자고 할까, 그리고 실제 결과는
각자 머릿속의 계산은 이렇습니다.
| 요구하는 쪽 | 노리는 효과 | 실제로 생기는 문제 |
|---|---|---|
| 매도인(다운계약) | 양도차익을 줄여 양도소득세 축소 | 적발 시 세금 추징 + 가산세, 비과세·감면 배제 가능 |
| 매수인(다운계약) | 취득세 부담 축소 | 나중에 팔 때 취득가액이 낮아 양도세가 더 커짐 |
| 매수인(업계약) | 훗날 양도차익을 줄이려는 목적 | 취득세를 더 내고, 대출·자금 출처 문제까지 불거질 수 있음 |
| 매도인(업계약) | 매수인 요구에 응해 거래 성사 | 양도차익이 커져 당장 세금이 늘어남 |
표에서 보이듯 다운계약은 매수인에게 세금 이연이 아니라 세금 이전에 가깝습니다. 지금 취득세를 조금 아끼는 대신, 취득가액이 낮게 기록되어 매도 시 양도차익이 그만큼 커집니다. 자세한 계산 구조는 양도소득세 기초와 취득세 정리 글을 함께 참고하시면 이해가 빠릅니다.
적발되면 어떤 일이 벌어지나
거짓 신고가 확인되면 여러 갈래의 불이익이 동시에 발생할 수 있습니다.
첫째, 거래 당사자에게 과태료가 부과될 수 있습니다. 실제 거래가격과 다르게 신고한 경우의 과태료는 취득가액에 비례해 정해지는 구조로, 거래금액이 큰 부동산일수록 금액도 커집니다.
둘째, 세금이 다시 계산됩니다. 낮춰 신고한 취득세는 추징되고, 양도소득세도 실제 거래가 기준으로 재계산되면서 신고불성실·납부지연에 따른 가산세가 붙습니다. 몇 년 치 이자가 함께 따라온다고 보면 됩니다.
셋째, 1세대 1주택 비과세나 감면을 받을 예정이었더라도 거짓 계약서를 작성했다는 사실 자체로 그 혜택이 제한될 수 있습니다. 세금을 아끼려다 가장 큰 혜택을 잃는 전형적인 경우입니다.
넷째, 중개한 공인중개사도 행정처분 대상이 될 수 있고, 사안에 따라서는 조세 관련 형사 문제로 번질 가능성도 있습니다. “관행이었다"는 설명은 방어가 되지 않습니다.
요즘은 어떻게 걸리나
과거보다 적발 가능성이 훨씬 높아졌습니다. 실거래 신고 자료가 공개되기 때문에 같은 단지·같은 평형의 비슷한 시기 거래가와 크게 벌어지면 곧바로 눈에 띕니다. 시세 흐름은 실거래가 조회 방법에서 누구나 확인할 수 있습니다.
여기에 계좌 이체 내역, 대출 실행 금액, 자금조달계획서 기재 내용이 서로 맞지 않으면 소명 요구로 이어집니다. 현금으로 차액을 주고받아도 매도인 계좌에는 입금 흔적이 남습니다. 나중에 거래 상대방과 사이가 틀어져 한쪽이 자료를 제출하는 경우도 드물지 않습니다.
요구받았을 때 이렇게 하세요
상대가 먼저 제안하더라도 거절하는 편이 안전합니다. 거짓 신고는 요구한 사람만이 아니라 동의한 사람도 함께 책임을 집니다.
가격이 부담이라면 계약서 금액을 조작할 것이 아니라 실제 매매가 자체를 조정하는 협상으로 풀어야 합니다. 세금이 걱정된다면 보유 기간이나 매도 시점을 조정하는 등 합법적인 선택지를 세무사와 먼저 검토하는 것이 훨씬 낫습니다.
이미 이중계약서를 쓴 상태라면 시간이 지날수록 불리해집니다. 가산세는 기간에 비례해 늘어나므로, 스스로 바로잡는 수정신고를 세무 전문가와 상의해 검토해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 양쪽이 합의했는데도 문제가 되나요?
A. 됩니다. 거래신고는 국가에 대한 의무여서 당사자 간 합의로 면제되지 않습니다. 합의했다는 사실은 오히려 고의를 보여 주는 정황이 될 수 있습니다.
Q. 계약서만 따로 쓰고 신고는 제대로 하면 괜찮나요?
A. 신고 금액이 실제와 같다면 신고 의무 위반은 아니지만, 사실과 다른 계약서를 남겨 두면 분쟁 시 증거로 불리하게 작용할 수 있습니다. 실제 금액대로 한 부만 작성하는 것이 원칙입니다.
Q. 몇 년 지나면 그냥 넘어가지 않나요?
A. 세금은 부과할 수 있는 기간이 별도로 정해져 있고, 부정한 방법이 개입된 경우에는 그 기간이 더 길게 적용될 수 있습니다. 매도 시점에 과거 취득가액이 다시 검토되면서 드러나는 경우가 많습니다.
정리
다운계약서와 업계약서는 당장의 세금을 줄여 주는 것처럼 보이지만, 실제로는 과태료·추징·가산세·비과세 배제라는 훨씬 큰 비용으로 돌아올 수 있는 선택입니다. 특히 다운계약은 매수인의 미래 세금을 키우는 구조여서, 이익이 있다고 보기도 어렵습니다.
거래금액은 실제 그대로, 신고도 기한 내에 정확하게. 이 원칙만 지켜도 몇 년 뒤의 불확실성을 크게 줄일 수 있습니다. 개별 사안의 세금 계산과 신고 방법은 반드시 세무사 등 전문가에게 확인하시기 바랍니다.