전세 재계약 때 보증금 올려 줬다면? 증액분 지키는 확정일자·등기부 확인법
전세 재계약으로 보증금을 올릴 때 증액분은 새 확정일자를 받은 날부터 순위가 생깁니다. 5% 상한, 등기부 재확인, 증액 계약서 쓰는 법을 정리했습니다.
2년 전세가 끝나 갈 즈음 집주인이 “보증금을 조금 올려 달라"고 하면, 많은 분이 기존 계약서에 금액만 고쳐 쓰고 넘어갑니다. 그런데 올려 준 돈(증액분)은 처음 보증금과 법적 순위가 다를 수 있어, 확인 없이 넘기면 나중에 그 부분만 돌려받지 못하는 일이 생깁니다.
이 글은 2025년 기준 주택임대차보호법과 관련 제도의 일반 원리를 정리한 안내입니다. 제도와 해석은 바뀔 수 있으니 국토교통부, 국가법령정보센터, 대한법률구조공단에서 최신 내용을 확인하고, 금액이 크다면 공인중개사·법무사 등 전문가와 상의하세요.
증액분은 왜 따로 챙겨야 할까
임차인의 우선변제권은 전입신고·실제 거주·확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 순위가 정해집니다. 처음 보증금은 최초 계약 때 받은 확정일자로 순위가 잡혀 있지만, 증액분은 증액 계약서에 새로 확정일자를 받은 날부터 순위가 생기는 것으로 보는 것이 일반적입니다.
문제는 그 2년 사이에 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 근저당이 새로 잡혔을 때입니다. 이 경우 경매가 열리면 순위는 대략 다음처럼 됩니다.
| 순서 | 권리 | 기준 시점 |
|---|---|---|
| 1 | 기존 보증금 | 최초 계약의 확정일자 |
| 2 | 새로 생긴 근저당 | 근저당 설정 등기일 |
| 3 | 증액한 보증금 | 증액 계약서의 확정일자 |
즉, 증액분은 그 사이에 생긴 근저당보다 뒤로 밀려 낙찰 대금이 모자라면 받지 못할 수 있습니다. 확정일자와 순위 개념은 전세권 설정 vs 확정일자 글에서 더 자세히 볼 수 있습니다.
재계약 전에 등기부등본부터 다시 떼기
증액에 동의하기 전에 등기부등본을 새로 발급해 지난 계약 이후 바뀐 것이 있는지 봐야 합니다.
- 갑구: 소유자가 바뀌었는지, 가압류·압류·경매개시 결정이 있는지
- 을구: 새 근저당이 생겼는지, 채권최고액이 얼마인지
- 집주인의 세금 체납 여부는 임차인이 동의를 받아 미납국세 열람을 신청하는 방법이 있습니다
선순위 근저당이 크게 늘었다면, 증액을 하기보다 증액분을 월세로 돌리는 방법도 따져 볼 만합니다. 이때 전환 비율은 법정 상한이 있으니 전월세 전환율 글을 참고하세요.
5% 상한은 언제 적용될까
주택임대차보호법은 계약 기간 중 증액 청구나 계약갱신요구권 행사로 갱신할 때 증액 폭을 기존 금액의 5% 이내로 제한합니다(2025년 기준, 지자체 조례로 더 낮게 정할 수 있음).
| 상황 | 5% 상한 | 비고 |
|---|---|---|
| 계약갱신요구권을 써서 갱신 | 적용 | 1회 한정, 2년 연장 |
| 계약 기간 중 증액 청구 | 적용 | 증액 후 1년 내 재증액 청구 불가 |
| 양쪽 합의로 새로 재계약 | 일반적으로 적용 안 된다고 해석 | 개별 사정에 따라 다를 수 있음 |
갱신요구권을 아직 쓰지 않았다면, 합의 재계약으로 크게 올려 주기 전에 권리를 쓰는 편이 유리한지 먼저 비교해 보세요. 기준은 계약갱신청구권 글에 정리되어 있습니다.
증액 계약서는 이렇게 쓴다
- 기존 계약서를 고쳐 쓰기보다 증액 내용을 담은 별도 계약서(또는 변경 계약서)를 작성합니다.
- 기존 보증금, 증액 금액, 변경 후 총액, 새 계약 기간을 모두 적습니다.
- 증액분은 반드시 집주인 명의 계좌로 이체해 증빙을 남깁니다.
- 작성 직후 주민센터나 인터넷등기소에서 증액 계약서에 확정일자를 받습니다. 임대차 신고 대상이라면 변경 신고를 하면 확정일자가 함께 부여됩니다.
- 처음 보증금의 순위를 증명하는 기존 계약서도 함께 보관합니다.
전세보증보험이나 전세대출을 이용 중이라면 증액 사실을 보증기관·은행에 알리고 보증 금액 변경이 가능한지 확인해야 합니다. 그대로 두면 증액분은 보증 대상에서 빠질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전입신고는 다시 해야 하나요? A. 같은 집에 계속 살면서 주민등록을 유지하고 있다면 다시 할 필요는 없습니다. 증액분에 필요한 것은 새 확정일자입니다. 다만 그 사이 전출한 적이 있다면 대항력이 끊겼을 수 있어 전문가 확인이 필요합니다.
Q. 보증금을 내려 주는 재계약도 확정일자를 다시 받아야 하나요? A. 감액은 기존 순위 안에서 금액만 줄어드는 것이라 보통 새 확정일자가 꼭 필요하지는 않습니다. 변경 계약서는 남겨 두세요.
Q. 집주인이 계약서 없이 말로만 올려 달라고 하면요? A. 금액이 오가면 서면 계약과 확정일자가 있어야 증액분을 보호받기 쉽습니다. 이체 내역만으로는 순위를 주장하기 어려울 수 있으니 반드시 계약서를 요구하세요.
정리
전세 보증금을 올려 줄 때는 ① 등기부등본을 다시 떼어 새 근저당·압류를 확인하고, ② 5% 상한이 적용되는 상황인지 따져 보고, ③ 증액 계약서를 따로 써서 그날 바로 확정일자를 받는 것이 핵심입니다. 증액분은 처음 보증금과 순위가 다를 수 있다는 점을 기억하고, 선순위 권리가 많거나 금액이 크다면 계약 전에 공인중개사·법무사에게 확인받으세요.