전월세전환율 계산법, 보증금 1억을 월세로 바꾸면 얼마일까?
보증금을 월세로 돌릴 때 적용되는 전월세전환율의 법정 상한과 계산식, 신규 계약과 갱신 계약의 차이, 반전세 협상 요령까지 사례로 정리했습니다.
“보증금 1억 원을 빼고 월세로 돌리면 얼마 내야 하나요?” 재계약 시즌마다 임대인과 임차인이 부딪히는 질문입니다. 이때 기준이 되는 숫자가 바로 전월세전환율입니다. 계산식 자체는 어렵지 않지만, 법정 상한이 언제 적용되는지 모르면 손해를 볼 수 있습니다.
제도·수치는 2025년 기준이며, 실제 적용 전 국토교통부·한국부동산원·대한법률구조공단 등에서 최신 내용을 확인하세요. 기준금리와 지역별 전환율 통계는 수시로 바뀝니다.
전월세전환율이란
전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금을 빼도 월세가 많아지므로 임차인에게 불리하고, 낮을수록 유리합니다.
계산은 단순합니다.
- 월세 = (월세로 전환하는 보증금 × 전환율) ÷ 12
예를 들어 보증금 1억 원을 빼고 전환율을 연 5%로 가정하면, 1억 원 × 5% = 500만 원, 이를 12로 나눈 약 41만 7천 원이 월세가 됩니다. 여기서 5%는 설명을 위한 가정치이며 실제 전환율은 계약 조건과 시점에 따라 다릅니다.
법정 상한은 어떻게 정해질까
주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 산정률 상한을 두고 있습니다. 대통령령이 정한 연 10%와, 한국은행 기준금리에 일정 이율(2%포인트)을 더한 값 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기준 1 | 대통령령이 정한 비율(연 10%) |
| 기준 2 | 한국은행 기준금리 + 2%포인트 |
| 적용 | 두 값 중 더 낮은 비율이 상한 |
| 근거 | 주택임대차보호법 제7조의2 |
즉 기준금리가 낮은 시기에는 기준 2가 상한이 되는 경우가 많습니다. 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 현재 값을 직접 확인한 뒤 계산하세요.
신규 계약과 갱신 계약의 차이
많은 분이 오해하는 부분입니다. 법정 상한은 기존 계약의 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용되는 규정으로 이해되고 있습니다. 반면 아예 새로 맺는 신규 계약의 임대료는 당사자 합의로 정해지므로, 법정 상한이 그대로 강제된다고 보기는 어렵습니다.
따라서 갱신 과정에서 임대인이 상한을 넘는 전환율을 요구한다면 근거를 들어 조정을 요청할 수 있습니다. 계약 형태나 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 다툼이 있다면 공인중개사나 법률 전문가의 확인을 받는 편이 안전합니다. 갱신 자체의 권리 구조는 계약갱신청구권 정리를 함께 보면 이해가 빠릅니다.
반대로 월세를 전세로 바꿀 때
월세를 보증금으로 되돌리는 방향에는 위와 같은 법정 상한 규정이 적용되지 않습니다. 이 경우에는 시장에서 통용되는 전환율과 주변 시세를 기준으로 협상하게 됩니다.
- 월세를 전환할 보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율
- 월 50만 원을 전환율 5%로 되돌리면 (50만 원 × 12) ÷ 5% = 1억 2천만 원
전환율이 낮게 적용될수록 같은 월세를 없애는 데 더 많은 보증금이 필요합니다.
실제 협상에서 확인할 것
숫자만 맞추면 끝이 아닙니다. 보증금이 줄면 돌려받지 못할 위험은 낮아지지만, 매달 나가는 현금이 늘어납니다. 반대로 보증금을 키우면 현금 흐름은 편해도 반환 위험 관리가 중요해집니다.
- 한국부동산원이 공표하는 지역·주택유형별 전월세전환율 통계와 비교
- 전환 후 보증금 기준으로 확정일자·대항력이 유지되는지 확인
- 월세 전환분에 대한 월세액 세액공제 가능 여부 점검
- 변경 내용을 반드시 계약서(또는 변경계약서)에 문서로 남기기
보증금 규모가 달라지면 보호 장치도 다시 점검해야 합니다. 전세보증금 지키는 법에서 대항력과 보증 제도를 확인해 두세요.
자주 묻는 질문
Q1. 임대인이 전환율 8%를 요구하는데 따라야 하나요? A. 기존 계약의 보증금을 월세로 전환하는 상황이라면 법정 상한을 넘는지 먼저 계산해 보세요. 상한을 초과한다면 조정을 요구할 수 있습니다. 다툼이 이어지면 대한법률구조공단이나 임대차분쟁조정위원회 상담을 활용하는 방법이 있습니다.
Q2. 전환율은 어디서 확인하나요? A. 법정 상한은 한국은행 기준금리를 확인해 직접 계산하고, 실제 시장 수준은 한국부동산원 통계에서 지역·주택유형별로 조회할 수 있습니다.
Q3. 반전세로 바꾸면 기존 확정일자는 어떻게 되나요? A. 보증금이 변경되면 변경된 계약 내용으로 확정일자를 다시 받아 두는 것이 안전합니다. 순위와 보호 범위에 영향을 줄 수 있으므로 계약 변경 즉시 처리하고, 세부 사항은 전문가에게 확인하세요.
정리
전월세전환율의 계산식은 “보증금 × 전환율 ÷ 12"로 간단합니다. 핵심은 기존 계약을 월세로 전환할 때 연 10%와 기준금리+2%포인트 중 낮은 값이 상한이라는 점, 그리고 신규 계약에는 같은 기준이 그대로 강제되지 않는다는 점입니다. 숫자를 계산해 보고 시장 통계와 비교한 뒤, 보증금 변경 사항은 계약서와 확정일자에 반드시 반영하세요. 금액이 크거나 분쟁 소지가 있다면 공인중개사·법률 전문가의 확인을 거치는 편이 안전합니다.