집주인이 사망했다면? 전세보증금 돌려받는 순서와 상속인 확인법

전세 계약 기간 중에 집주인이 갑자기 사망했다는 소식을 들으면 “내 보증금은 누구에게 받아야 하지?“라는 걱정부터 듭니다. 결론부터 말하면 임대인이 사망해도 임대차 계약은 끝나지 않고, 원칙적으로 상속인이 집주인의 자리를 그대로 이어받습니다. 다만 상속인을 찾고 연락하는 과정이 길어질 수 있어 미리 순서를 알아두는 것이 좋습니다.

이 글은 2025년 기준 「민법」(상속편)과 「주택임대차보호법」의 일반 원리를 정리한 정보입니다. 상속 관계와 소송 여부는 사안마다 다르므로 반드시 변호사·법무사와 상담하세요. 법령은 개정될 수 있습니다.

계약은 그대로, 집주인만 바뀐다

상속은 사망한 사람의 권리와 의무를 한꺼번에 넘겨받는 포괄승계입니다. 그래서 집의 소유권과 함께 “보증금을 돌려줄 의무"도 상속인에게 넘어갑니다. 전입신고와 점유로 갖춘 대항력, 확정일자로 얻은 우선변제권도 그대로 유지됩니다. 계약서를 새로 쓰지 않아도 기존 계약 조건이 그대로 이어집니다.

상황별로 달라지는 대처

상황	보증금 청구 상대	체크 포인트
상속인이 상속을 받음	상속인(공동상속이면 상속인들)	상속등기 여부, 대표 연락 창구
상속인이 한정승인	상속인(상속재산 범위 안에서)	집 자체가 상속재산이라 경매로 회수 가능성
상속인 전원 상속포기	상속재산관리인	가정법원에 관리인 선임 청구 필요
전세보증금 반환보증 가입	보증기관(HUG·HF·SGI 등)	약관상 이행청구 요건 확인

상속인은 상속이 시작된 것을 안 날부터 3개월 안에 상속포기나 한정승인을 할 수 있어서, 이 기간에는 상속인 쪽 결정이 늦어질 수 있습니다.

상속인은 어떻게 확인할까

등기부등본 확인: 상속등기가 되었다면 갑구에 새 소유자가 나옵니다. 정기적으로 떼어 보세요(등기부등본 보는 법).
중개사무소·관리사무소 문의: 계약을 중개한 공인중개사가 유족 연락처를 알고 있는 경우가 많습니다.
법적 절차 활용: 소송 등 정당한 이유를 소명하면 제3자도 가족관계 서류를 제한적으로 발급받을 수 있으나, 요건이 까다로워 법무사 도움을 받는 편이 안전합니다.

계약 만료가 다가올 때 해야 할 일

만료 6개월~2개월 전 사이에 상속인 전원에게 계약 종료 의사와 보증금 반환 요청을 내용증명으로 보내 기록을 남깁니다(내용증명 보내는 법).
만료 후에도 돌려받지 못하고 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청해 대항력과 우선변제권을 지킵니다. 상속등기가 안 된 상태라면 절차가 복잡해질 수 있어 법무사 상담이 필요합니다.
반환보증에 가입했다면 보증기관에 사망 사실을 알리고 필요한 서류를 미리 확인합니다.

자주 묻는 질문

Q. 공동상속인 중 한 명에게만 보증금을 달라고 해도 되나요? A. 판례는 공동임대인의 보증금 반환 의무를 나눌 수 없는 채무로 보는 경우가 많아 한 명에게 전액을 청구할 수 있다는 견해가 일반적입니다. 다만 구체적 사정에 따라 다를 수 있어 전문가 확인이 필요합니다.

Q. 상속인이 계약 해지를 요구하면 나가야 하나요? A. 아닙니다. 상속인은 기존 임대인 지위를 그대로 이어받으므로 계약 기간과 계약갱신청구권도 그대로 인정됩니다.

Q. 상속인이 모두 상속을 포기하면 보증금은 못 받나요? A. 이해관계인으로서 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구하고, 관리인을 상대로 청산 절차나 경매를 통해 회수를 시도할 수 있습니다.

정리

집주인이 사망해도 계약과 대항력은 살아 있습니다. 핵심은 ① 상속인 확인, ② 내용증명으로 기록 남기기, ③ 필요하면 임차권등기명령 순서로 움직이는 것입니다. 상속포기·한정승인처럼 변수가 생기면 혼자 판단하지 말고 변호사·법무사와 함께 대응하세요.