이사 나갈 때 원상복구, 어디까지 내 책임일까? 보증금 공제 다툼 피하는 법
전세·월세 계약이 끝나고 집을 비울 때 원상복구 범위, 집주인이 보증금에서 뺄 수 있는 비용과 없는 비용, 입주·퇴거 사진 기록과 분쟁 대처 순서를 정리했습니다.
계약이 끝나 이사를 나가려는데 집주인이 “벽지가 낡았으니 도배비를 빼겠다”, “못 자국 때문에 수리비를 공제하겠다"고 하는 경우가 많습니다. 원상복구는 세입자의 의무가 맞지만, 새집처럼 만들어 돌려줄 의무까지는 아닙니다. 어디까지가 세입자 몫인지 기준을 알면 불필요한 공제를 막을 수 있습니다.
이 글은 2025년 기준 「민법」과 「주택임대차보호법」의 일반 원리와 국토교통부·법무부 주택임대차표준계약서 내용을 바탕으로 정리한 정보입니다. 개별 사안의 판단은 계약서 특약과 사실관계에 따라 달라지므로 공인중개사·변호사 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 확인하세요.
원상복구 의무의 기본 원리
「민법」은 임차인이 계약 종료 시 빌린 물건을 원래 상태로 돌려주도록 정하고 있습니다. 여기서 핵심은 “원래 상태"의 의미입니다. 일반적으로 법원과 실무는 사람이 정상적으로 살면서 생기는 낡음과 닳음, 즉 통상의 손모(損耗)는 이미 월세나 보증금 운용 이익에 반영된 것으로 보고 세입자에게 복구 책임을 묻지 않는 경향이 있습니다.
반대로 세입자의 고의나 부주의로 생긴 파손, 집주인 동의 없이 바꾼 시설은 세입자가 되돌려 놓아야 합니다.
세입자 부담 vs 집주인 부담 구분표
아래는 일반적으로 많이 쓰이는 구분 예시입니다. 실제 판단은 사용 기간, 처음 상태, 특약에 따라 달라질 수 있습니다.
| 항목 | 대체로 집주인 부담(통상 손모) | 대체로 세입자 부담 |
|---|---|---|
| 벽지·장판 | 햇빛 변색, 세월에 따른 들뜸 | 낙서, 찢김, 담뱃불 자국 |
| 벽면 | 액자용 작은 못 자국 정도 | 과도한 타공, 앵커 다수 시공 |
| 설비 | 노후로 인한 보일러·수전 고장 | 사용 부주의로 인한 동파·파손 |
| 냄새·오염 | 일반 생활 오염 | 흡연·반려동물로 인한 심한 오염 |
| 개조 | — | 동의 없는 인테리어·시설 변경 |
설비 고장 책임에 대해서는 임대차 수리 책임 정리도 함께 참고하세요.
보증금에서 공제할 수 있는 범위
집주인이 보증금에서 비용을 빼려면 세입자 책임인 손상이 있었다는 점과 그 수리비가 얼마인지가 어느 정도 뒷받침되어야 합니다. 그래서 공제를 요구받으면 다음을 요청하는 것이 좋습니다.
- 손상 부위 사진과 견적서 또는 영수증
- 전체 교체가 아니라 손상 부위 수리로 충분한지 여부
- 오래 쓴 벽지·장판처럼 이미 가치가 줄어든 물건을 새것 값으로 청구하는 것은 아닌지
또한 수리비 다툼이 있다고 해서 보증금 전액을 붙잡아 두는 것은 문제가 될 수 있습니다. 다툼이 없는 나머지 금액은 먼저 돌려달라고 요구하는 방법이 있습니다.
다툼을 줄이는 기록 습관
원상복구 분쟁의 대부분은 “처음부터 그랬다"와 “살면서 생겼다"의 싸움입니다. 입주 날 집 상태를 날짜가 남는 사진·동영상으로 찍어 두고, 기존 하자는 문자나 메시지로 집주인·중개사에게 보내 두면 강력한 근거가 됩니다. 퇴거 날에도 같은 위치를 다시 촬영해 비교할 수 있게 해 두세요. 계약서 특약에 “통상의 손모는 원상복구 대상에서 제외한다"는 문구를 넣는 것도 도움이 됩니다.
합의가 안 될 때 대처 순서
- 공제 내역과 근거 자료를 서면(문자·메일)으로 요청
- 다툼 없는 금액 먼저 반환 요구, 필요하면 내용증명 발송
- 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청
- 그래도 안 되면 소액사건 등 소송 검토
조정 절차는 임대차 분쟁조정 안내에서 자세히 다뤘습니다.
자주 묻는 질문
Q. 2년 살았는데 도배를 새로 해 놓고 나가야 하나요? A. 일반적인 생활로 생긴 변색·낡음이라면 세입자가 새로 도배할 의무는 없다고 보는 경우가 많습니다. 다만 낙서나 찢김 같은 파손이 있다면 해당 부분 복구 비용은 부담할 수 있습니다.
Q. 계약서에 “퇴거 시 도배·장판 비용은 임차인 부담” 특약이 있으면요? A. 특약은 원칙적으로 효력이 있지만, 내용이 세입자에게 지나치게 불리하면 효력이 다퉈질 여지도 있습니다. 서명 전에 범위를 구체적으로 조정하는 것이 가장 안전하고, 이미 서명했다면 전문가 상담을 받아 보세요.
Q. 집주인 동의를 받고 붙박이장을 설치했는데 철거해야 하나요? A. 동의 당시 “퇴거 시 철거 여부"를 정했는지가 중요합니다. 정한 것이 없다면 다툼이 생길 수 있으니, 시설 변경 동의는 반드시 철거·유지 조건까지 문자로 남겨 두세요.
정리
원상복구는 “받은 그대로” 돌려주는 것이지 “새것으로” 돌려주는 것이 아닙니다. 통상의 손모는 대체로 집주인 몫, 고의·부주의로 인한 파손은 세입자 몫이라는 기준을 기억하고, 입주·퇴거 사진 기록과 명확한 특약으로 분쟁을 미리 막으세요. 공제 금액이 크거나 다툼이 길어지면 공인중개사·변호사나 분쟁조정위원회의 도움을 받는 것이 좋습니다.