공매 기초: 경매와 무엇이 다른가, 온비드 입찰 전 확인할 것들
공매는 온비드에서 인터넷으로 입찰하는 매각 절차입니다. 법원 경매와의 차이, 압류재산 공매의 흐름, 명도 부담과 입찰 전 확인할 서류를 정리했습니다.
집을 시세보다 싸게 사는 통로로 흔히 법원 경매를 떠올리지만, 세금 체납으로 압류된 부동산은 공매라는 다른 절차로 팔립니다. 진행 기관도, 근거 법도, 입찰 방식도 경매와 다릅니다. 특히 낙찰 후 사람을 내보내는 방법에서 차이가 크기 때문에, 경매 지식을 그대로 옮겨 적용하면 낭패를 볼 수 있습니다. 처음 보는 사람이 알아야 할 뼈대를 정리했습니다.
아래 내용은 2025년 기준 국세징수법과 일반적인 공매 실무를 바탕으로 한 개괄입니다. 입찰 기간, 예정가격 체감 비율, 대금 납부기한 등 세부 조건은 물건과 공고마다 다르고 법령 개정으로 바뀔 수 있으니 온비드의 개별 공고와 공매재산명세를 반드시 확인하고, 권리관계가 복잡하면 변호사·법무사 상담을 권합니다.
공매는 누가, 왜 파는가
공매는 세금이나 공과금을 내지 못해 압류된 재산, 또는 공공기관이 보유한 재산을 공개적으로 파는 절차입니다. 실무상 대부분은 한국자산관리공사(캠코)가 세무서·지방자치단체의 의뢰를 받아 진행하며, 입찰은 전자자산처분시스템인 온비드에서 이뤄집니다. 물건은 성격에 따라 나뉘는데, 일반인이 관심을 갖는 것은 대체로 압류재산입니다.
| 유형 | 성격 | 권리 인수 위험 |
|---|---|---|
| 압류재산 | 체납으로 압류된 개인·법인 재산 | 있음(권리분석 필요) |
| 국유재산 | 국가 소유 재산의 매각·대부 | 낮음 |
| 수탁·유입자산 | 공공기관이 보유·인수한 재산 | 낮은 편 |
같은 온비드 물건이라도 유형에 따라 위험도가 완전히 다릅니다. 초보자가 조심해야 할 것은 권리가 그대로 남아 있을 수 있는 압류재산 쪽입니다.
경매와 공매의 결정적 차이
두 절차 모두 시세보다 낮은 가격에 살 가능성이 있다는 점은 같지만, 실행 방식은 아래처럼 갈립니다.
| 구분 | 법원 경매 | 공매(압류재산) |
|---|---|---|
| 진행 주체 | 법원 | 캠코 등(온비드) |
| 근거 법 | 민사집행법 | 국세징수법 |
| 입찰 방식 | 법원 출석 기일입찰이 일반적 | 인터넷 기간입찰 |
| 명도 수단 | 인도명령 신청 가능 | 인도명령 제도 없음 |
| 배당·배분 | 배당절차 | 배분절차 |
가장 실질적인 차이는 마지막 두 줄입니다. 경매는 일정 요건에서 인도명령으로 비교적 빠르게 점유자를 내보낼 수 있지만, 공매에는 그런 제도가 없어 점유자가 협의에 응하지 않으면 명도소송을 거쳐야 합니다. 시간과 비용이 더 들 수 있다는 뜻이므로, 입찰가를 정할 때 이 비용을 미리 얹어 계산하는 편이 안전합니다. 경매 쪽 절차는 부동산 경매 기초에 정리해 두었습니다.
진행 흐름은 이렇게 간다
- 체납에 따른 압류와 공매 의뢰
- 감정평가를 거쳐 공매예정가격 결정, 공고
- 온비드에서 정해진 기간 동안 인터넷 입찰, 개찰
- 최고가 매수신청인 결정 후 매각결정
- 정해진 기한까지 매수대금 납부 → 소유권 이전
- 배분기일에 채권자들에게 대금 배분, 매수인은 명도 진행
입찰보증금은 통상 입찰금액의 일정 비율로 정해지고, 낙찰되지 않으면 돌려받습니다. 유찰되면 다음 회차에 예정가격이 일정 비율씩 낮아지지만 체감 폭과 하한은 공고에 따라 다르므로 숫자를 외우기보다 해당 물건 공고를 보는 것이 정확합니다. 대금 납부기한도 대금 규모에 따라 달라질 수 있고, 기한을 넘기면 매각결정이 취소되어 보증금을 잃을 수 있습니다.
권리분석은 경매와 같은 원리로
공매라고 해서 권리가 저절로 깨끗해지지는 않습니다. 등기부상 먼저 설정된 권리는 매수인이 떠안을 수 있고, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금은 배분에서 다 회수되지 않으면 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 온비드가 제공하는 공매재산명세에는 임차인의 전입일자와 배분요구 여부 등이 표시되므로, 등기사항증명서와 함께 반드시 대조해야 합니다. 등기부 읽는 법은 등기부등본 보는 법을 참고하세요.
여기에 체납 관리비, 취득세와 등기 비용, 명도 비용까지 더한 총액이 실제 매입가입니다. 감정가 대비 몇 퍼센트에 샀는지만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다.
입찰 전 최소 확인 목록
- 공고문과 공매재산명세의 “매수인이 인수하는 권리” 문구
- 등기사항증명서상 권리 순위와 설정일
- 점유자가 누구이며 협의 가능성이 있는지(현장 확인)
- 체납 관리비 등 승계될 수 있는 비용
- 대출 가능 여부와 한도(입찰 전에 확인)
현장에 한 번도 가보지 않고 사진과 서류만으로 입찰하는 것은 권하지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q. 공매는 인터넷으로만 입찰하나요? 압류재산 공매는 온비드를 통한 전자입찰이 일반적입니다. 회원 가입과 본인 확인이 필요하므로, 입찰 기간이 시작되기 전에 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.
Q. 같은 물건이 경매와 공매에 동시에 나올 수도 있나요? 근저당권자의 경매 신청과 체납에 따른 공매가 함께 진행되는 경우가 있습니다. 이럴 때는 어느 절차에서 먼저 소유권이 넘어가는지에 따라 결과가 달라지므로, 관련 사건을 함께 확인하고 전문가 상담을 받는 편이 안전합니다.
Q. 낙찰받으면 바로 입주할 수 있나요? 대금을 납부해 소유권을 얻는 것과 점유자가 나가는 것은 별개입니다. 협의가 되지 않으면 명도소송이 필요할 수 있어 기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
정리
공매는 경매와 목적은 비슷하지만 진행 기관, 근거 법, 명도 수단이 다릅니다. 인터넷으로 입찰할 수 있어 접근성은 좋은 반면, 인도명령이 없어 점유자 문제가 길어질 수 있다는 점이 가장 큰 부담입니다. 예정가격만 보고 뛰어들기보다 공매재산명세와 등기부로 인수 위험을 확인하고, 명도와 세금까지 포함한 총비용으로 계산하세요. 권리관계가 조금이라도 복잡하다면 공인중개사·법무사 등 전문가의 확인을 거치는 것이 안전합니다.