등기부에 '가등기'가 있는 집, 계약해도 될까? 본등기 되면 생기는 일

등기부등본을 떼어 봤더니 갑구에 ‘소유권이전청구권가등기’라는 줄이 있다면 계약을 잠시 멈추는 게 좋습니다. 근저당처럼 금액이 적혀 있지 않아 가볍게 보기 쉽지만, 가등기는 경우에 따라 근저당보다 더 큰 위험이 될 수 있습니다.

이 글은 2025년 기준 부동산등기법과 가등기담보 등에 관한 법률의 일반 원리를 정리한 안내입니다. 구체적인 효력은 사건마다 다를 수 있으니 국가법령정보센터와 대법원 인터넷등기소에서 확인하고, 실제 계약 전에는 공인중개사·법무사와 반드시 상의하세요.

가등기란 무엇인가

가등기는 “나중에 이 집 소유권을 넘겨받을 권리가 있다"는 것을 미리 등기부에 올려 두는 예비 등기입니다. 매매예약을 해 두었거나 잔금 전에 순위를 확보하려 할 때 씁니다. 가등기 자체로 소유자가 바뀌지는 않지만, 핵심은 순위 보전입니다. 나중에 본등기를 하면 그 순위가 가등기한 날로 거슬러 올라갑니다. 등기부 보는 기본은 등기부등본 읽는 법을 먼저 참고하세요.

두 종류: 청구권 가등기와 담보가등기

구분	등기부 표시 예	목적	본등기 시 영향
청구권 가등기	소유권이전청구권가등기	실제로 집을 사기 위한 순위 확보	가등기 뒤 권리는 원칙적으로 말소
담보가등기	소유권이전담보가등기	돈을 빌려주고 담보로 잡음	청산 절차를 거쳐야 하고, 경매에서는 저당권처럼 취급

다만 등기부 표시만으로 성격이 확정되지는 않습니다. 이름은 청구권 가등기여도 실제로는 담보 목적인 경우가 있어, 원인 서류와 당사자 관계를 함께 따져야 합니다.

본등기가 되면 뒤의 권리는 어떻게 되나

가등기 이후에 들어온 매매, 근저당, 전세권, 임차권 등기는 본등기가 이뤄지면 원칙적으로 직권 말소 대상이 됩니다. 세입자에게 특히 위험한 이유가 여기에 있습니다.

가등기 뒤에 전입·확정일자를 갖춘 임차인은 본등기 후 새 소유자에게 대항력을 주장하기 어려울 수 있습니다.
매수인이 가등기를 그대로 둔 채 잔금을 치르면, 나중에 소유권 자체를 잃을 위험이 있습니다.

계약 전에 확인할 것

갑구의 가등기 접수일, 원인(매매예약 등), 권리자를 확인합니다.
매도인·임대인에게 가등기 경위와 말소 계획을 묻고 근거 서류를 받습니다.
가능하면 잔금 전 가등기 말소를 조건으로 하고, 특약에 “말소되지 않으면 계약 해제·계약금 반환"을 적습니다.
잔금 당일 등기부를 다시 떼어 말소 여부를 확인합니다.

말소되지 않는 가등기가 남아 있는 집은 전세나 매수를 피하는 것이 일반적인 권고입니다. 가압류·가처분이 함께 있다면 가압류·가처분 정리 글도 참고하세요.

가등기 말소는 어떻게 하나

가등기권자가 협조하면 말소 신청이 비교적 간단합니다. 협조하지 않으면 소송으로 말소를 청구해야 할 수 있습니다. 매매예약에 따른 권리는 행사 기간에 제한이 있어, 오래된 가등기는 권리가 소멸했다고 다툴 여지가 생기기도 합니다. 다만 기간 계산과 예외가 복잡하므로 법무사·변호사 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 가등기만 있고 근저당이 없으면 안전한가요? A. 아닙니다. 금액이 적혀 있지 않을 뿐, 본등기가 되면 뒤에 들어온 권리가 밀려날 수 있어 오히려 더 주의해야 합니다.

Q. 가등기 날짜보다 제 전입이 먼저면 괜찮나요? A. 가등기보다 먼저 대항력을 갖췄다면 일반적으로 보호받을 여지가 큽니다. 다만 다른 선순위 권리까지 함께 따져야 하니 전문가 확인을 권합니다.

Q. 중개사가 “형식적인 가등기"라고 하는데 믿어도 되나요? A. 말로만 듣지 말고 말소 서류나 특약으로 확보하세요. 잔금 전 말소가 가장 확실합니다.

정리

가등기는 금액이 안 보여도 순위를 붙잡아 두는 강력한 등기입니다. 등기부 갑구에서 가등기를 발견하면 종류와 경위를 확인하고, 잔금 전 말소를 조건으로 걸며, 해결되지 않으면 계약을 피하는 것이 안전합니다. 최종 판단은 공인중개사·법무사와 함께 하세요.