전월세 수리비, 집주인이? 세입자가? 수선의무와 원상회복 기준 정리
보일러 고장, 곰팡이, 형광등 교체까지. 임대인 수선의무와 임차인 부담의 경계, 원상회복 범위와 수리비 청구 절차를 사례로 정리했습니다.
세입자로 살다 보면 꼭 한 번은 부딪히는 문제가 있습니다. “보일러가 고장 났는데 누가 고쳐야 하나요?”, “이사 나갈 때 못 자국은 물어줘야 하나요?” 같은 것들이죠. 계약서에 명확한 조항이 없으면 임대인과 임차인 모두 자기 쪽에 유리하게 해석하기 마련이고, 결국 보증금 반환 단계에서 감정 싸움으로 번집니다.
이 글은 민법상 임대차 규정과 국토교통부·대한법률구조공단이 안내하는 일반 원칙을 바탕으로 정리했습니다. 실제 분쟁은 계약서 특약과 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 금액이 크거나 다툼이 있다면 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회 또는 변호사·공인중개사에게 상담하시기 바랍니다.
원칙: 수선의무는 원칙적으로 임대인에게 있다
민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정하고 있습니다. 즉 “빌려준 뒤에는 알아서 쓰라"가 아니라, 사는 데 지장이 없도록 유지해 줄 책임이 임대인에게 있다는 뜻입니다.
다만 판례는 모든 고장을 임대인이 떠안는 것으로 보지 않습니다. 임차인이 큰 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있고, 그대로 두어도 사용에 큰 지장이 없는 사소한 수선은 임차인이 부담하는 것으로 해석하는 것이 일반적입니다. 반대로 그 정도를 넘어 사용 자체가 어려워지는 고장은 임대인 몫입니다.
실무에서 나뉘는 기준
| 구분 | 대체로 임대인 부담 | 대체로 임차인 부담 |
|---|---|---|
| 설비 | 보일러 고장·교체, 배관 누수, 노후 수도관 | 소모품 교체, 필터 청소 |
| 전기 | 배선 불량, 두꺼비집 고장 | 형광등·LED 램프, 건전지 |
| 위생 | 변기·수전 자체 파손(노후) | 변기 막힘(사용 부주의) |
| 구조 | 벽체 균열, 외벽 누수로 인한 곰팡이 | 환기 부족으로 생긴 결로·곰팡이 |
| 창호 | 새시 노후·틀어짐 | 방충망 찢김 등 경미한 파손 |
핵심은 “노후·구조적 원인이냐, 사용 방식의 문제냐”입니다. 세월이 지나 자연히 낡아 생긴 문제는 임대인, 임차인의 부주의나 과실로 생긴 문제는 임차인이라는 축으로 보면 대부분 정리됩니다.
특약이 있으면 특약이 우선일까
계약서에 “모든 수리는 임차인이 부담한다” 같은 문구가 들어가 있는 경우가 있습니다. 소소한 수선을 임차인이 맡기로 하는 약정은 유효하게 인정되는 편이지만, 대규모 수선까지 전부 임차인에게 떠넘기는 포괄적 특약은 그 효력이 제한적으로 해석될 수 있습니다.
그래서 계약 단계에서 "○○만 원 이하 소모성 수리는 임차인, 그 이상 또는 보일러·배관 등 주요 설비는 임대인”처럼 금액과 항목을 구체적으로 적어두는 것이 가장 확실합니다. 계약서 특약을 쓰는 요령은 부동산 매매계약서 체크리스트의 특약 부분도 함께 참고할 만합니다.
임대인이 수리를 안 해줄 때
- 문자·카톡으로 통보: 고장 사실과 수리 요청을 남겨 증거를 확보합니다. 전화만으로는 기록이 남지 않습니다.
- 사진·영상 촬영: 고장 상태와 날짜가 드러나게 기록합니다.
- 기한을 정해 재요청: “○월 ○일까지 조치 부탁드립니다"처럼 기한을 명시합니다.
- 직접 수리 후 비용 청구: 임차인이 지출한 필요비는 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 견적서·영수증을 반드시 보관하세요.
- 분쟁조정 신청: 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 이용할 수 있습니다.
임의로 큰돈을 들여 고친 뒤 통보하면 다툼이 커질 수 있으니, 긴급한 상황이 아니라면 요청 → 기한 → 지출 순서를 지키는 편이 안전합니다.
이사 나갈 때: 원상회복은 어디까지
임차인은 계약 종료 시 원상회복 의무를 집니다. 하지만 이것이 “새집처럼 되돌려 놓아라"라는 뜻은 아닙니다. 통상적인 사용으로 생기는 자연적 마모(감가)는 임차인이 책임지지 않는다고 보는 것이 일반적입니다.
- 원상회복 대상이 되기 쉬운 것: 임차인이 설치한 구조물, 도배·바닥의 과도한 훼손, 반려동물로 인한 손상, 임의로 뚫은 큰 구멍
- 통상 마모로 보기 쉬운 것: 가구 자국, 시간 경과에 따른 벽지 변색, 생활 흠집
가장 확실한 예방책은 입주 당일 사진입니다. 벽·바닥·창호·욕실 상태를 날짜가 남게 촬영해 두면, 퇴거 시 “원래 있던 흠"을 증명할 수 있습니다. 관리비와 함께 정산되는 장기수선충당금 문제는 아파트 관리비 완전 이해에서 따로 다뤘습니다.
자주 묻는 질문
Q. 보일러가 고장 났는데 집주인이 “네가 쓰다 고장 났으니 네 돈으로 고쳐라"라고 합니다. A. 보일러 같은 주요 설비의 노후 고장은 통상 임대인의 수선의무 범위로 봅니다. 사용 부주의가 명백한 경우가 아니라면 수리를 요청하고, 응하지 않으면 기록을 남긴 뒤 분쟁조정을 검토하세요.
Q. 곰팡이는 누구 책임인가요? A. 외벽 누수·단열 결함 등 건물 자체 원인이면 임대인, 환기 부족 등 생활 방식이 원인이면 임차인 쪽으로 기웁니다. 원인 규명이 쟁점이므로 발생 초기에 사진과 통보 기록을 남기는 것이 중요합니다.
Q. 못 자국 하나하나 다 물어줘야 하나요? A. 통상적인 범위의 못 자국은 자연 마모로 보는 경우가 많습니다. 다만 벽면 손상이 큰 앵커 시공 등은 원상회복 대상이 될 수 있습니다.
정리
수선의무의 기준은 간단합니다. 노후·구조 문제는 임대인, 부주의·소모품은 임차인입니다. 여기에 계약서 특약이 얼마나 구체적인지가 실제 결론을 좌우합니다. 계약할 때 금액과 항목을 적어두고, 입주 당일 사진을 남기고, 고장이 생기면 문자로 통보해 기록을 만들어 두세요. 이 세 가지만 지켜도 퇴거 시 보증금에서 수리비를 공제당하는 분쟁 대부분을 피할 수 있습니다. 금액이 크거나 합의가 어렵다면 혼자 판단하지 말고 주택임대차분쟁조정위원회나 전문가의 도움을 받는 것이 빠릅니다.